Exposé erstellen: Aufbau, Pflichtangaben und Checkliste

Was ist ein Immobilien-Exposé?

Ein Immobilien-Exposé ist eine Objektbeschreibung, die alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie bündelt: Eckdaten wie Wohnfläche, Zimmer und Baujahr, Ausstattung, Lage, Fotos, Grundrisse und die Angaben zum Energieausweis. Es wird meist als PDF oder als Online-Seite an Interessenten verschickt und dient als Entscheidungsgrundlage für eine Besichtigung.

Ein gutes Exposé beantwortet die ersten Fragen eines Interessenten, bevor er sie stellt, und weckt gleichzeitig den Wunsch, die Immobilie persönlich zu sehen. Es ist sachlich und vollständig, aber nicht überladen.

Was gehört in ein Exposé?

Diese Bestandteile sollte jedes vollständige Exposé enthalten:

• Titelseite mit aussagekräftigem Foto, Objektart, Ort und Kaufpreis oder Miete
• Eckdaten: Wohn- und Nutzfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Zustand, Grundstücksgröße
• Objektbeschreibung: ein kurzer, konkreter Text, der das Besondere der Immobilie benennt
• Ausstattung: Böden, Heizung, Küche, Bäder, Balkon oder Terrasse, Stellplatz, Keller
• Lagebeschreibung: Anbindung, Einkaufen, Schulen, Ärzte, Freizeit, mit realistischen Entfernungen
• Fotos in guter Qualität und ein Grundriss
• Angaben zum Energieausweis (siehe unten)
• Kosten: Kaufpreis oder Kaltmiete, Nebenkosten, Hausgeld, bei Kauf der Hinweis zur Käuferprovision
• Kontaktdaten und Ansprechpartner, bei Maklern mit Firmenangaben

Pflichtangaben zum Energieausweis

Wer eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung bewirbt, muss in der Anzeige bestimmte Angaben aus dem Energieausweis machen, sofern bei Anzeigenschaltung ein Energieausweis vorliegen muss. Das regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Für Wohngebäude sind das in der Regel:

• die Art des Energieausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
• der Endenergiebedarf oder der Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• der wesentliche Energieträger der Heizung, zum Beispiel Gas, Öl oder Fernwärme
• das Baujahr des Wohngebäudes
• das Baujahr der Wärmeerzeugung, soweit im Energieausweis angegeben
• die Energieeffizienzklasse von A+ bis H

Außerdem muss der Energieausweis Interessenten bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer oder Mieter nach Vertragsschluss übergeben werden. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Fehlen die Pflichtangaben, drohen Bußgelder und Abmahnungen.

Dieser Abschnitt ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Baudenkmäler. Prüfen Sie im Zweifel die aktuelle Gesetzeslage.

Aufbau eines Exposés Seite für Seite

Bewährt hat sich ein Aufbau mit acht bis zwölf Seiten, der Interessenten Schritt für Schritt durch das Objekt führt:

1. 01Titelseite: das beste Foto, Objektart, Ort, Preis
2. 02Leitgedanke oder Kurzbeschreibung: ein Absatz, der den Charakter der Immobilie trifft
3. 03Eckdaten auf einen Blick
4. 04Objektbeschreibung und Ausstattung
5. 05Fotoseiten, möglichst nach Räumen geordnet
6. 06Grundriss mit Maßen oder Flächenangaben
7. 07Lage und Umgebung, am besten mit Karte
8. 08Energieausweis und Kosten
9. 09Kontakt und nächste Schritte
10. 10Rechtliche Hinweise und Provisionshinweis

Tipps für Texte und Fotos

• Konkret statt blumig: „Süd-West-Balkon mit 8 m²“ ist besser als „traumhafter Balkon“.
• Zahlen vor Adjektiven: Fläche, Zimmer und Zustand überzeugen mehr als Superlative.
• Ehrlich bleiben: Unbequeme Punkte wie ein anstehender Heizungstausch schaffen Vertrauen, wenn sie früh genannt werden.
• Helle Fotos bei Tageslicht, aufgeräumte Räume, gerade Linien, ein Foto pro Raum und ein bis zwei Außenaufnahmen.
• Ein Grundriss gehört dazu, denn er beantwortet die meisten Fragen zur Raumaufteilung.
• Entfernungen in der Lagebeschreibung realistisch angeben, am besten in Gehminuten oder Metern.

Häufige Fehler

• Fehlende oder unvollständige Energieausweis-Angaben in der Anzeige
• Zu viele Seiten und zu viel Text, sodass die Eckdaten untergehen
• Unscharfe, dunkle oder stark bearbeitete Fotos
• Uneinheitliche Gestaltung, Schriften und Abstände wechseln von Seite zu Seite
• Veraltete Angaben zu Preis, Verfügbarkeit oder Ansprechpartner
• Keine klare Handlungsaufforderung, wie und bis wann sich Interessenten melden können

Häufige Fragen

Wie lang sollte ein Exposé sein?

Für Wohnimmobilien sind acht bis zwölf Seiten üblich. Wichtig ist, dass die Eckdaten sofort sichtbar sind und weiterführende Details auf den folgenden Seiten stehen.

Muss im Exposé der Preis stehen?

Ja, Kaufpreis oder Miete gehören zu den wichtigsten Angaben. Bei Mietobjekten sollten zusätzlich Nebenkosten und Kaution genannt werden, bei Kaufobjekten der Hinweis zur Käuferprovision, sofern sie anfällt.

In welchem Format wird ein Exposé verschickt?

Am häufigsten als PDF, weil es auf jedem Gerät gleich aussieht und sich leicht weiterleiten lässt. Ergänzend nutzen viele Makler eine Online-Version oder den Inseratstext für Immobilienportale.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Danach muss für Verkauf oder Vermietung ein neuer vorliegen.

Kann ein Exposé automatisch erstellt werden?

Ja. Mit expose.ai laden Sie ein PDF mit den Objektdaten hoch, die Angaben werden ausgelesen, die Lage analysiert, die Texte geschrieben und das Exposé gestaltet. Sie prüfen und passen alles an, bevor Sie es herunterladen.